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日志

 
 

引用 中国楼市若破裂一线城市将最惨   

2016-10-04 12:10:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自商务部波浪创新名家《中国楼市若破裂一线城市将最惨》
中国楼市若破裂一线城市将最惨
      中国国内对于房地产下跌的认识一边倒地认为一线城市没问题,内地中小城市将惨,可是,实际上并不是这种结果,而是一线城市更加惨,依据如下。
      1、国内对日本楼市崩盘的认识仅仅是价格腰斩,对于为何产生楼市泡沫的认识却比较浅,笔者认为日本楼市腰斩对中国楼市股市带来了失去20年的教训,一线城市将最惨,而非现在国内主流认识一些城市因为是资源是稀缺的,没问题,而三四线城市将跌得厉害。日本在1980年代楼市开始大涨,到1992年,包括东京在内的六大都市圈,而大阪都市圈、东京都市圈、名古屋三大一线都市圈房价跌幅最厉害,大于全国平均跌幅,如下图。
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      通过上图,我们发现日本三大一线都市圈不仅第一轮下跌幅度大于全国平均数和地方圈平均数,而且在反弹后的下跌中又一次跌幅大于全国平均数和地方城市圈平均数。
      2、楼市涨跌幅应该用波浪思维解读,就能理解其中的奥秘,比如涨得越高必定摔得越重,而摔得越深必定弹高浮度越大。比如小盘股涨起来很猛,跌起来也很猛。相反滞胀的股票跌幅也比较少。很多人不理解其中的奥秘,为何东京是日本的唯一一个,就像上海在中国只有一个,属于稀缺资源,为何跌幅大于全国呢?实际上不难理解,我们以2016年8月份新建房上涨幅度数据为例,北京、上海、南京分别上涨了25.8%、37.8%、38.8%,但是三四线城市、城镇乡镇并没有多少涨幅,这就是类似波浪的摆动幅度一样,既然向上浮动较大,那么回落到中轴线后,进入下方的幅度也是较大的,所以,房价下跌后就像一个摆动,在中轴线上下方基本上是对称的。
      3、一旦房价下跌后,实际情况并不是一线都市圈先跌,而是一线都市圈最后下跌,然后出现一个加速度,导致跌幅超过地方城市幅度,一旦探底企稳,反弹的动力幅度也比三四线城市幅度大。实际上,这给抄底资金带来了机会。
      4、下图以2000年日本房价为例,发现六大都市圈价格只有高峰时的一半,而全国楼市下降幅度在三分之一左右。另外,而在1990年,六大都市圈房价几乎是全国平均数的2倍,而2015年六大都市圈价格是全国平均数的1.3倍左右,大幅缩水价格倍数缺口。如下图。
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        5、日本在1980年代利率几乎是零,1985年广场协议后三年,日元兑美元升值81%左右,史海有观点认为是美国逼迫日本让日元升值的,也有观点认为日本主动让日元升值,打的汇率升值购买力上升的算盘。在日元大幅升值的情况下,各路资金进入楼市、股市,各国资金进入日本楼市、股市,广场协议后这三年,东京低价上涨2倍。由于日本特有的银行与企业交叉持股,导致银行大量贷款获得大量业绩,导致股价上涨动力大,而持有日本银行股票的企业的股价回报就比较大,导致企业股价大涨,而银行又持有企业股票,变成投资获益很大,结果就是这种连续良性循环,让日本股市出现非理性繁荣。这是一荣俱荣。

      6、在日本1992年楼市崩盘前夕,日本利率从1989年5月的2.5%在随后一年多时间上升到6%,最先刺破泡沫的地方是股市,1990年1月12日,日本股市当天暴跌70%,成为历史上最黑暗的一天。比如贷款炒股就面临巨大的损失,比如银行与企业相互持股就面临双惨。
      可是1992年楼市崩盘,银行倒霉,银行股价下跌,变成企业持有银行股票的市值下跌,企业的投资收益下降,而银行不仅来自房地产市场的坏账汹涌澎湃,而且因为只有企业股票进一步导致投资收益下降,这是雪上加霜。变成一损俱损。直到安倍晋三启动QE后,日本股市才出现转机。如下图。
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       实际上,美国也是在本世纪初,美联储主席格林斯潘通过将利率一路降低至零附近,等到美国居民大量买进房产后,随后一路上调利率,随后就引发次贷危机了,美国房地产崩盘了。很明显,利率过低是催生楼市泡沫的起因,而利率上升是压垮楼市的最后一根稻草。同样是楼市下跌,日本楼市下跌后就没办法反弹,而美国因为是开放性国家,移民带来了购房动力,加上美国政府重新出台刺激楼市政策,楼房有所反弹。下面是美国30年楼市走势图。
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      7、下面我们来看美国利率走势图是如何把房价拉下水的。从2000年的6.17%下降到2004年1月底的0.88%,再上升到2007年2月28日的5.03%,结果,美国次级债市场在2007年就出现了危机,引发楼市崩盘,2008年10月雷曼兄弟的破产倒闭导致美国股市崩盘,引发全球股市崩盘,进而引发全球货币汇率、期货市场崩盘,进而引发全球外贸崩盘,最后引发全球经济增速、失业率崩盘。
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      虽然日本与美国中国国情不同,比如日本没有美国的移民政策,也没有开放性政策,但是日本美国楼市都崩盘了,只是反弹动能因国情不同而不同。同样中国与日本国情不同,如果同样是房价下跌,中国由于城镇化率低于日本的90%,会导致楼市崩盘后反弹强于日本,但是,楼市崩盘的跌幅是一样巨大的,因为上涨多少幅度,那么下跌必定面临腰斩的命运。
     所以,聪明的老百姓应该是抛出房产而非买进房产,等楼市大跌并且一线城市房价下跌幅度大于全国平均数并且随后企稳时,买进后等到一线城市房价反弹幅度高于全国平均数时抛出,考虑到中国楼市反弹,可以考虑到反弹6成或以上抛出,等待再度下跌幅度超过全国平均数时再买进,随后持久持有,这才是房地产市场的投资方法。



吴东华简历:知名经济学家,中国企业综合创新、中国波浪理论双料创始人,双料全球领先,前商务部中国国际经济合作学会研究员,前商务部中国企业走出去研究中心顾问,中国金融智库研究员,欧美元趋势预测第一人,中国版波浪理论创始人(江恩波浪理论以美股为样本不适用中国股市,吴东华波浪理论以中股为样本适用中国股市,百度可搜他《中美数浪大师风格有什么不同》《短线炒股工具失效后赢利靠波浪》《股票一日游如何买在大阳线之前?》文),股票投资专家,期货预测专家,服装战略专家,印度专家,外贸研究专家,世界经济学家,用数浪进行欧美元趋势预测自2009年以来全球领先,2016年成功预测黄金到1300美元、螺纹主力到2500、焦炭主力到1050、铁矿石主力到450以上、石油45美元到55美元、焦炭焦煤和豆粕及白糖成第二第三第四个黑色系、英国脱欧全球股市恐慌一日游,数浪能够预测英美等股市,用吴东华数浪式《股票操盘手创新教学》课程是股市、期市、汇市指南针,容易成功。费廉,名额不多,欢迎联系。《综合创新颠覆创新蓝海战略有何区别?》百度可搜,综合创新超越颠覆性创新、蓝海战略等各种创新流派,是指导企业的全球领先工具,欢迎企业邀请指导。详见他网易官博http://wudonghua020.blog.163.com写于2016年10月2日。
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